城市更新是盘活存量空间、传承城市文脉、激发老城活力的核心抓手。近年来海门区深入推动老城核心区更新提质，位于解放中路的老体育场E4地块（鸿謇广场・状元里），跳出传统物理拆建逻辑，以张謇的实业精神为核心IP，通过文化植入、运营前置、机制创新与空间破局，成为当下海门最具人气的市井新地标，为县域老城存量更新提供了可复制的实践样本。

项目地处海门街道解放路南、静海路西侧，西至光明路，南至人民路，北至解放路，原址为承载几代市民记忆的海门市老体育场。

项目采用“北商、南住、西综合”整体布局，包含6栋26层住宅、1栋19层商业综合体（含办公、酒店）、特色商业步行街、6层办公楼、学校综合楼及地下车库（含地下商业），住宅共676户。更新过程中共拆除老旧物业约1.75万平方米，严格遵循“原址拆迁、原址还迁、面积平衡”原则，在有限老城空间内实现多业态复合叠加，最大化保留临街商业价值，依托新旧共生的场景革新，唤醒历史记忆，让文脉可感可及、活态传承。

项目确立“文化为魂、公园为核、商业为体”的设计思路，在师山广场3.0综合体模式基础上升级打造4.0版城市综合体，以张謇文化为核心IP实现老城文脉的现代表达。结合张謇人生发展脉络，提炼“少志状元郎”“实业救国梦”“寻师问道行”“桑梓百姓情”“人生百味路”五大主题场景，分别对应植入状元里美食街区（状元故事轴）、季直谷商业综合体（实业业态轴）、海师附小改造、长泰廊休闲文化公园、文化体验馆五大空间节点。通过“鱼跃龙门”雕塑牌坊、张謇生平展陈、本土文化业态引入等场景化设计，将历史文化转化为可感知、可体验、可消费的空间内容，构建特色城市IP，实现文化、社交、体验向消费的强转化，让老城记忆以当代形态回归市民生活，全面贴合如今人们休闲、打卡、夜游的消费需求，成功唤醒老城沉寂多年的烟火生机。

打破“先建设、后运营”的传统路径，项目从规划阶段即引入全周期运营思维，以用户体验为核心统筹全动线设计，按照“仪式宁静—酝酿探索—高潮沉浸—回味享受”的情绪节奏布局全流程体验节点。

在商业街区入口，通过标志性雕塑、文化元素植入与店铺美陈系统营造商业氛围，打造第一视觉记忆点；在室内公共空间，以海门情怀主题展陈为核心，融合海派风格与现代设计，培育咖啡社群等多元业态，传递城市更新的精神内核；在住宅板块，通过主题架空层、仪式感单元大堂、艺术样板间、品质地库与社区趣味景观设计，构建完整的归家体验流。专业运营团队提前介入招商策划，同步推进业态落地与场景营造，保障项目开业即运营、运营即活力。

针对城市更新多环节、多主体协同难的痛点，项目创新采用EPC联合体+全过程咨询的实施模式，组建涵盖销售、设计、工程、成本、招采、招商、运营等全维度的专业团队，各方核心资源驻场办公，实现设计、施工、运营的深度融合。

通过建立常态化沟通机制与专题会议机制，拉通各环节信息端口，有效避免建设与运营的割裂，实现从方案设计到落地运营的全链条管控。同时构建“政府引导、国企统筹、专业机构执行、公众参与”的多元共治格局，既保障公共利益与民生底线，又充分发挥市场主体的专业能力与资源优势，推动项目高效落地。

针对老城区空间紧张、停车困难、融资成本高等共性难题，项目在多领域探索机制创新，形成可复制的老城更新解题思路。空间利用对接建筑防火规范编制单位，创新采用消防登高面借用城市人行道的方案，破解紧凑地块的布局限制；充分挖掘地下空间潜力，新增大量停车位，有效缓解老城区停车难问题；在银行获批低息长期城市更新专项贷款，为项目建设提供稳定资金保障；征迁安置严格落实“原址拆迁、原址还迁、面积平衡”原则，充分保障原有商户与居民权益，以更小投入撬动更大空间价值，实现更新的良性可持续。

海门老体育场E4地块的更新，实现了物理空间的翻新升级，多维度实现综合价值提升，是海门老城核心存量提质的重要实践，为南通推进城市更新，打造老城更新样板提供了坚实的基层实践支撑。